Q&A


お客様からよせられましたご登記や測量に関するご質問は随時こちらでお答えさせていただきます。
もしご質問等ございましたら、お問合せページからお気軽にご質問下さい。

土地家屋調査士に関すること

土地家屋調査士と測量士はどこが違うのですか？
土地家屋調査士：
監督官庁は法務省。
不動産の表示に関する登記について必要な土地または家屋に関する調査、測量、申請手続きをすることを業としています。
具体的には土地の分筆や地目変更、建物の表題登記等の申請代理ができます。
民地の境界確定測量は土地家屋調査士の業務です。

測量士：
監督官庁は国土交通省国土地理院。
主に国や地方公共団体等の行う基本測量や公共測量（基準点の設置等）を行います。
通常測量士は境界確定測量行いません。仮に行ったとしても分筆登記や地積更正登記の申請の代理はできません。

登記について

「不動産の表示に関する登記」とは具体的にどのようなことですか？
「表示に関する登記」とは、土地、建物の登記簿の「表題部」の総称で、不動産の物理的状況が記載されています。
土地、建物の証明書（以前なら謄本）の一番最初の欄です。
登記簿には必ず「表題部」があります。

主な記載内容は次のとおりです。
土地 ： 所在・地番・地目・地積等・分筆や地目変更等の経緯　等
建物 ： 所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積・区分建物（マンション）の場合敷地権の種類　等

登記簿の「表題部」の登記申請が、土地家屋調査士の業務分野となっています。
不動産の登記簿の所在地番で土地は「○番」と表記されるのに対して、建物は「○番地」とするのはなぜですか？
不動産登記法準則で建物の所在の記載方法を「○番地」とすることと規定しています。
この「番地」には、言外に「所在する」という意味を含んでいます。
建物登記簿で「○番地」と表示されている場合、建物が「○番地という土地の上に所存する」ことを表示していることになります。
これから建物を解体して、減失登記を申請する予定ですが完全更地の状態にしないと申請はできないのでしょうか？
建物の表示登記は不動産登記法の規定により申請義務がありますので、表題登記は申請しなければなりません。
面積については、現況の面積で登記申請をします。
増築後に建蔽率・容積率が大きくなった場合も同様に登記申請する必要があります。
ただし、後日行政庁から是正措置命令（建物の一部取壊し等）が出た場合、登記してあることを理由に建物の正当性を訴えることはできません。
私の自宅ですが、建築確認申請をした面積よりひと回り大きく施工し、若干建蔽率・容積率を超えてしまいました。この場合建物の表題登記はできますか？
建物の表示登記は不動産登記法の規定により申請義務がありますので、表題登記は申請しなければなりません。
面積については、現況の面積で登記申請をします。増築後に建蔽率・容積率が大きくなった場合も同様に登記申請する必要があります。
ただし、後日行政庁から是正措置命令（建物の一部取壊し等）が出た場合、登記してあることを理由に建物の正当性を訴えることはできません。
土地分筆登記とは？
土地の分筆登記とは登記簿上１つの土地を数筆の土地に分割する登記のことをいいます。
建築、開発行為による道路後退（セットバック）や土地の一部を売却する場合に行います。
土地が共有名義の場合は、共有者全員から申請します。
土地合筆登記とは？
土地の合筆登記とは登記簿上２つ以上の土地を１つの登記簿にする登記のことをいいます。
合筆登記には条件があります。
登記名義人同一、地目同一、抵当権等の登記がないか、ある場合は、登記原因・受付番号等が同一であること等。
申請には権利書（登記済証）又は登記情報通知書が必要です。
現在、建物の登記上の種類が「店舗・居宅」となっています。
これを「居宅」に変更するにはどのような手続きですか？
「店舗・居宅」を「居宅」に変更するには、建物表示変更登記を申請します。条件としては、実際に店舗部分を居宅
（専ら居住の用に供されるもの）に改装する必要があります。改装の程度は、誰が見ても住宅の一部と思える状態
にして下さい。変更登記を申請した後に、法務局の担当者が建物内部を実地調査する場合が多いです。
中古住宅の売買契約をしました。その建物は増築をしているのですが、登記がされていません。
増築の登記はした方がよいのでしょうか？また、固定資産税の取扱いはどのようになりますか？
増築は床面積の変更になります。不動産登記法の規定により、建物所有者に表示変更登記の申請義務があります。
買主が住宅ローンを申請した場合、金融機関から表示変更登記をするように条件が出ることもあるようです。
表示変更登記の申請は売買の決済前に建物所有者にしてもらうことが多いですが、所有権移転登記後に買主が申請人になることも可能です。
固定資産税については、増築部分も課税対象ですが、建築確認申請をしていなかったり、面積が小さい場合は課税されてないことがあります。
建物の表示変更登記を申請すると登記所（法務局）から行政庁（市役所や都税事務所）に通知がいきますので、後日行政庁の職員が調査に来ます。過去の未納分の徴収については、行政庁によってまちまちで、5年遡って請求するところもあれば、来年からというところもあるようです。 詳しくは直接行政庁に確認して下さい。
土地区画整理施工中で仮換地の指定がされた土地に、新築した建物の表題登記する場合、所在地番はどのように決まりますか？
区画整理施工中で仮換地の土地の場合は、建物直下の区画整理前の土地（いわゆる底地）が所在地番になります。
この底地は仮換地に対する従前地である必要はありません。
底地の所有者が建物所有者と別でも構いません。
申請書と建物図面には、括弧書きで仮換地の街区・画地等を予定地番として併記することになっています。
家屋番号は建物の面積が一番多く載っている土地の地番になります。

測量について

巻尺だけで簡単に面積を測量する方法があれば教えて下さい。
該当地が更地で高低差がないことが条件で、点間距離の測定だけで面積測る方法があります。「ヘロンの公式」といいます。まずその土地が全て3角形になるように仮に区分けします。その三角形の各辺長を巻尺で計測します。下記の計算式に当てはめれば三角形の面積が出ます。
計算した全ての三角形の面積を合計すると全体の面積になります。
s=(辺長a+辺長b+辺長c)÷2　三角形の面積=√s(s-辺長a) (s-辺長b) (s-辺長c)

参考までに下記サイトでは、３辺の長さを入力するだけで面積が出ます。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1161228788

境界標について

土地の境界標にはどのような物がありますか？
境界標の種類には次のような物があります

【コンクリート杭】
コンクリート製の境界標。7.5cm角又は9cm角、長さ45cm又は60cmが一般的。


【石杭】
御影石等の自然石製の物で、現在はあまり使われない。


【プラスチック杭】
プラスチック製の境界標。軽くて安価。


【金属プレート】
金属製の境界標で、コンクリート杭を設置出来ない構造物や舗装面等に
使用されることが多い。


【金属鋲】
アスファルト舗装の道路に設置されることが多い。道路の中心線を明示する場合もある。鋲本体や鋲の周りにつける輪に役所の記号が入ったものもある。


【木杭】
角材の頭に鋲を打ってあって仮の境界点を明示していることが多い。区画整理の仮換地の場合によく見られる。


【刻み】
U字溝や構造物に電動カッター等で十字やマイナスの刻印を入れたもの。

その他

今度土地を購入する予定ですが、「この土地は法務局に地積測量図がない」と不動産業者に言われました。なぜ法務局に測量図がないのですか？
地積測量図が登記所（法務局）に備え付けられるようになったのは、昭和35年の不動産登記法の改正以降です。
土地の分筆・地積更正・表題登記等の申請時に地積測量図の提出義務が規定されました。
適用は一律に昭和35年からでなく、法務局によっては昭和40年代の場合があります。
その他、区画整理、耕地整理による換地処分がされた場合も登記所（法務局）に地積測量図が備え付けらません。
この場合は市役所等で保管している換地図を参考にして下さい。
ただし市役所等に必ず図面の保管があるわけではありません。
質問のように地積測量図がない土地の場合、登記簿の面積と実測の面積に大きな差異があることがあります。
境界確定測量と地積更正登記をしてからの土地売買をお勧めします。
私の建替え予定地の前面は私道（位置指定道路）です。
法務局の地積測量図と市役所の道路位置指定図がありますが、双方を比較すると道路の形状、境界に相違があります。どちらが正しい図面でしょうか？
まず、登記されている土地の境界（筆界）は、地積測量図のとおりです。
一方、位置指定指定道路の範囲は、道路位置指定図のとおりです。
このような私道と民地の境界確定測量をする場合、地積測量図を参考に復元します。
建築行為をする際は、道路位置指定図の道路で建築の確認申請をすることになります。
昭和40年代又はそれ以前の位置指定道路に本設問のケースが多く、建替時にトラブルになることがあるようです。
位置指定道路の変更の申請を行う場合もあります。
長さ・面積の「間」「坪」の換算式を教えて下さい。
土地と建物では換算式が少し違います。

基本は土地の式です。
建物は設計や施工の関係で「1間＝1.82ｍ」に変更しています。

[長さ]
　土地
　　1尺＝0.166666間＝0.303030ｍ
　　1間＝6尺＝1.818181ｍ
　　1ｍ＝3.3尺＝0.55間　※　　
　建物
　　1間＝1.82ｍ　※
　　1ｍ＝0.549540間

[面積]
　土地
　　1坪（1間×1間）＝3.305785㎡
　　1㎡＝0.3025坪　※
　建物
　　1坪＝3.3124㎡　※
　　1㎡＝0.3019坪

※数値に未満の端数がない換算式　できるだけこちらを使用して下さい